Investissement Locatif, défiscalisation, loi Scellier, dispositif LMNP, loi De Messine (ZRR)
Défiscalisation
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1. Loi Scellier
La loi Scellier, est la nouvelle loi Robien. La loi Scellier est issue de la réforme de la loi Robien qui a été mise en place lors de la loi de Finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif mise à mal lors du dernier trimestre de l'année 2008. La loi Scellier a été instaurée afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la défiscalisation loi Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa forme actuelle.
A/ Ce qu'il faut savoir
- Loi Scellier = 25% de réduction d'impôt en 2009, 2010 puis 20% en 2011 et 2012
- Loi Scellier = engagement de location de 9 ans minimum
- Loi Scellier = investissements réalisés entre 2009 et 2012
La loi Scellier se différencie de la loi Robien. L’avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée). Le dispositif Robien perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif, le régime loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
B/ Les Obligations de la Loi Scellier
La réduction d’impôt est conditionnée par l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.
Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.
C/ Les Avantages de La Loi Scellier
La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement.
Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an.
Cette réduction d'impôt de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
2. Dispositif LMNP
La défiscalisation LMNP vous permet de devenir propriétaire, tout en générant des revenus locatifs non imposés et en récupérant la TVA
A/ LMNP : principes
Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers.
Vous les louez meublés.
Si la somme des loyers que vous percevez est inférieure à 23 000€ TTC par an et que cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé NON Professionnel, sinon vous êtes Loueur Meublé professionnel (LMP).
L’avantage fiscal du LMNP est le suivant :
- Vous pouvez déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes..) de vos revenus locatifs.
- Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement
- Et dans certains cas (résidence avec services) vous pouvez vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien.
B/ LMNP : résultats
Vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité et des revenus locatifs.
Vous ne payez pas d’impôt pendant de nombreuses années sur les revenus locatifs que vous percevez (car les déductions des charges vont annuler ces revenus locatifs).
Et sans apport personnel : vous pouvez financer à crédit !
C/ LMNP : quel type de bien immobilier ?
Neuf ou ancien.
Seuls les logements dans des résidences avec services permettent de récupérer la TVA, ce sont donc les investissements les plus intéressants :
- résidence de tourisme
- résidence sénior
- résidence médicalisée
- résidence d’affaire ou pour étudiants
Egalement possible mais sans récupération de tva pour :
- des chambres d’hôte ou gîte
- une partie de votre résidence principale (une chambre)
3. Loi De Messine (ZRR)
A/ La Loi De Messine présente 3 avantages fiscaux :
Votre gain fiscal peut aller jusqu’à 25 000 € pour un couple et 12 500 € pour un célibataire (25 % des dépenses plafonnées à 100 000 € pour un couple et 50 000 € pour un célibataire) de votre investissement sous forme de réduction directe de votre impôt. Le montant de la réduction est de 25 % du montant de l’acquisition HT si le logement est neuf, et varie de 20 à 40 % s’il est à réhabiliter. Cette réduction est étalée sur 6 ans, soit 4 166 € max par an pour un couple.
Vous récupérez la TVA payée dès que vous avez perçu 3 mois de loyers sous forme d’un chèque du Trésor Public. Par exemple, vous avez acheté votre bien 119 600 € TTC répartis en 100 000 € HT et 19,6 % de TVA. Vous récupérez 19 600 € soit 16,4 % du montant total. Cela signifie que vous devenez propriétaire d’un logement financé à hauteur de 41,4 % (25 % + 16,4 %) par l’Etat
Vous déduisez de vos revenus locatifs les charges liées à l’acquisition du bien.
B/ Ces charges concernent :
Les intérêts et les frais d’emprunt (par exemple les frais de dossier). C’est pour cette raison qu’il est conseillé de recourir à un financement total auprès de votre établissement financier (Découvrez la meilleure solution de financement pour votre projet) ;
Les dépenses d’amélioration pour les logements dans la mesure où ils apportent un confort nouveau dans le local d’habitation sans modifier la consistance générale du local ;
Les dépenses d’entretien et de réparation, si les travaux visent à conserver le local en bon état sans en modifier la structure. Les dépenses normalement acquittées pour le locataire restent à la charge du propriétaire mais sont déductibles si elles facilitent la relocation du bien ;
Toutes les primes d’assurance se rapportant aux biens loués;
Les frais de gestion tels que les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et de relogement, les frais de procédure, les rémunérations des gardiens ou concierges, les frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, les frais téléphoniques, de correspondance, de déplacement, d’acquisition d’outillage, de matériel de bureau, informatique, cotisations, redevances, frais d’enregistrement des baux ;
Les impôts et taxes perçus au titre des collectivités locales : taxe foncière, etc.
Si l’ensemble de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier. D’une part, vous ne payez pas d’impôts liés à ces revenus locatifs et d’autre part vous pouvez déduire de votre revenu salarié le montant de ce déficit dans la limite de 10 700 €. Si le déficit créé est supérieur à cette limite de 10 700 € vous avez la possibilité de les déduire les années suivantes, et ce pendant 10 ans.
Si votre situation professionnelle est stable et votre capacité d’endettement inférieure à 30 % avant l’opération la banque peut vous financer la totalité du projet (montant du bien, frais de notaire, de garantie, de dossier, etc.). Le locataire rembourse la majorité du prêt (environ 50 %), l’Etat rembourse l’autre grosse partie (41,4 %). Votre effort d’épargne mensuel est donc très faible.
Tout au long des 9 années de location vous pouvez profiter du logement avec votre famille jusqu’à 8 semaines par an. A la fin du prêt vous disposez d’un patrimoine que vous pouvez vendre, conserver pour vous créer des revenus complémentaires ou utiliser comme résidence secondaire.
L’amortissement débute le jour de la signature si le bien est déjà construit ou le jour de l’achèvement s’il est en construction. La première année est calculée au prorata temporis.
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(Mise à jour 10 Mai 2016)
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| Capé 1,20 : | - |
| Capé 1.50 : | - |
| Fixe 10 ans : | 0,40 % |
| Fixe 15 ans : | 0,65 % |
| Fixe 20 ans : | 0,80 % |
| Fixe 25 ans : | 1,10 % |
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